Obowiązki właściciela i zarządcy budynku w 2026 roku

Przeglądy budynków • KOB • c-KOB

Obowiązki właściciela i zarządcy budynku w 2026 roku

Właściciel lub zarządca odpowiada za bezpieczne użytkowanie obiektu, terminowe wykonywanie kontroli, usuwanie usterek, przechowywanie dokumentacji oraz prawidłowe prowadzenie książki obiektu budowlanego, jeżeli jest ona wymagana.

Tabela obowiązków Zapytaj o wycenę

Kto odpowiada za stan techniczny budynku?

Podstawowe obowiązki spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu. Zlecenie obsługi technicznej zewnętrznej firmie nie usuwa automatycznie odpowiedzialności właściciela albo zarządcy za zapewnienie wymaganych kontroli.

Bezpieczne użytkowanie

Obiekt należy utrzymywać w odpowiednim stanie technicznym i użytkować zgodnie z przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska.

Terminowe kontrole

Właściciel lub zarządca powinien ustalić zakres kontroli, pilnować terminów i zlecać je osobom posiadającym właściwe uprawnienia.

Dokumentacja obiektu

Należy przechowywać protokoły, ekspertyzy, dokumentację techniczną i książkę obiektu, jeżeli obowiązek jej prowadzenia dotyczy budynku.

Ważne: brak książki obiektu budowlanego nie oznacza braku obowiązku wykonywania kontroli. Przykładem jest dom jednorodzinny, który nie wymaga KOB, ale podlega między innymi kontroli pięcioletniej.

Tabela obowiązkowych kontroli budynku

Kontrola lub obowiązek	Termin	Zakres	Odpowiedzialność właściciela lub zarządcy
Kontrola roczna budowlana	Raz w roku	Elementy narażone na wpływy atmosferyczne i niszczące działania związane z użytkowaniem.	Zlecenie kontroli osobie uprawnionej i zapewnienie dostępu do obiektu.
Instalacje ochrony środowiska	Raz w roku	Instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska, jeżeli występują.	Określenie wyposażenia obiektu i zapewnienie kontroli właściwego zakresu.
Instalacja gazowa	Raz w roku	Stan techniczny, szczelność i bezpieczeństwo instalacji gazowej.	Zapewnienie kontroli, jeżeli obiekt posiada instalację gazową.
Przewody kominowe	Raz w roku	Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne.	Zlecenie kontroli i uzyskanie elektronicznego protokołu w CEEB.
Kontrola pięcioletnia	Raz na 5 lat	Stan techniczny, przydatność do użytkowania, estetyka budynku i jego otoczenia.	Zapewnienie pełnego zakresu kontroli pięcioletniej.
Instalacja elektryczna i piorunochronna	Raz na 5 lat	Połączenia, osprzęt, zabezpieczenia, ochrona przeciwporażeniowa, izolacja i uziemienia.	Zlecenie badań i pomiarów osobie posiadającej wymagane kwalifikacje.
Kontrola półroczna	Do 31 maja i 30 listopada	Duże budynki i obiekty spełniające ustawowe kryteria powierzchniowe.	Zapewnienie dwóch kontroli oraz dopełnienie obowiązków wobec nadzoru budowlanego.
Kontrola bezpiecznego użytkowania	Po zdarzeniu	Pożar, powódź, wichura, wybuch, osuwisko lub inne zdarzenie mogące uszkodzić obiekt.	Niezwłoczne zapewnienie oceny bezpieczeństwa i zabezpieczenie zagrożonego miejsca.
Urządzenia przeciwpożarowe	Zgodnie z przepisami i dokumentacją	Gaśnice, hydranty, oświetlenie awaryjne, drzwi i inne urządzenia przeciwpożarowe.	Pilnowanie terminów konserwacji, prób i kontroli urządzeń występujących w obiekcie.

Jeżeli w danym roku przypada kontrola pięcioletnia, można połączyć ją z kontrolą roczną. Protokół musi obejmować pełny zakres obu kontroli.

Obowiązki przed rozpoczęciem kontroli

✓ Ustalenie terminów
Sprawdzenie dat poprzednich kontroli i terminów kolejnych badań.

✓ Wybór osoby uprawnionej
Weryfikacja kwalifikacji odpowiednich dla zakresu kontroli.

✓ Udostępnienie dokumentacji
Przygotowanie poprzednich protokołów, projektu i informacji o naprawach.

✓ Zapewnienie dostępu
Umożliwienie wejścia na dach, do pomieszczeń technicznych i instalacji.

✓ Przekazanie informacji
Poinformowanie o awariach, uszkodzeniach i zgłoszeniach użytkowników.

✓ Dostęp do KOB lub c-KOB
Dodanie osoby kontrolującej do książki, jeżeli obiekt ją posiada.

Obowiązki po otrzymaniu protokołu

Analiza wyników

Zarządca powinien zapoznać się z protokołem, stwierdzonymi nieprawidłowościami i zaleceniami osoby kontrolującej.

Usunięcie usterek

Usterki, które mogą spowodować zagrożenie dla życia, zdrowia, mienia lub środowiska, wymagają niezwłocznego działania.

Kontrola realizacji zaleceń

Należy dokumentować wykonane naprawy. Podczas kolejnej kontroli sprawdza się realizację zaleceń z poprzedniego protokołu.

Przechowanie protokołu

Dokument należy zachować i udostępniać uprawnionym organom, w szczególności nadzorowi budowlanemu.

Wpis w KOB

Jeżeli obiekt posiada książkę, informacja o kontroli musi zostać prawidłowo wprowadzona przez osobę przeprowadzającą kontrolę.

Plan następnej kontroli

Po zakończeniu kontroli warto od razu zapisać termin kolejnego przeglądu i uwzględnić go w planie utrzymania budynku.

Obowiązki związane z KOB i c-KOB

Dla budynków i obiektów objętych obowiązkiem prowadzenia książki właściciel lub zarządca odpowiada za jej założenie, wyznaczenie osoby prowadzącej oraz zapewnienie prawidłowego i bieżącego uzupełniania.

✓ Ustalenie obowiązku
Sprawdzenie, czy rodzaj obiektu wymaga prowadzenia książki.

✓ Założenie książki
Utworzenie c-KOB w terminie przewidzianym w przepisach.

✓ Wyznaczenie prowadzącego
Wskazanie osoby odpowiedzialnej za bieżące prowadzenie książki.

✓ Plan sytuacyjny
Dołączenie wymaganych informacji o obiekcie, instalacjach i urządzeniach odcinających.

✓ Zarządzanie dostępem
Dodawanie osób kontrolujących i innych uprawnionych użytkowników.

✓ Aktualizacja danych
Zmiana danych właściciela, zarządcy, obiektu i statusu książki.

✓ Wpisy i dokumenty
Pilnowanie terminów wpisów, decyzji, robót, ekspertyz i kontroli.

✓ Zamknięcie książki
Prawidłowe zamknięcie c-KOB w przypadkach określonych przepisami.

Wpis dotyczący okresowej kontroli wykonuje osoba, która przeprowadziła kontrolę. Właściciel, zarządca ani firma prowadząca c-KOB nie mogą zastąpić kontrolującego w dokonaniu tego wpisu.

PPM Vision oferuje zakładanie i prowadzenie c-KOB oraz szkolenia dla właścicieli, zarządców i osób dokonujących wpisów.

Kto nie musi prowadzić książki obiektu?

Obowiązek prowadzenia KOB lub c-KOB nie obejmuje między innymi budynków mieszkalnych jednorodzinnych, określonych obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz części obiektów wymienionych w art. 29 Prawa budowlanego.

Brak obowiązku prowadzenia książki nie zwalnia z właściwego utrzymania obiektu, wykonywania wymaganych kontroli ani przechowywania protokołów.

Szczegółowe zestawienie znajduje się na stronie: jakie budynki muszą mieć przeglądy oraz książkę obiektu budowlanego .

Właściciele domów mogą również sprawdzić: jakie przeglądy domu jednorodzinnego są obowiązkowe .

Co może sprawdzić nadzór budowlany?

Protokoły kontroli

Daty, zakres, wyniki kontroli oraz uprawnienia osób przeprowadzających badania.

Książkę obiektu

Założenie książki, aktualność danych, kompletność wpisów i dokumentów.

Realizację zaleceń

Sposób oraz termin usunięcia nieprawidłowości wskazanych w protokołach.

Stan techniczny

Rzeczywisty stan obiektu, instalacji i elementów wpływających na bezpieczeństwo.

Dokumentację techniczną

Projekty, ekspertyzy, decyzje, dokumenty robót i inne opracowania dotyczące obiektu.

Uprawnienia wykonawców

Czy kontrole przeprowadzały osoby posiadające kwalifikacje odpowiednie do zakresu.

Brak kontroli, nieprawidłowe prowadzenie książki albo niewykonanie zaleceń może prowadzić do wydania nakazów przez nadzór budowlany i odpowiedzialności właściciela lub zarządcy.

Szkolenia dla właścicieli i zarządców

Szkolenia PPM Vision pomagają uporządkować obowiązki, prawidłowo prowadzić c-KOB i uniknąć najczęstszych błędów związanych z wpisami, dokumentacją oraz kontrolami.

Zakładanie i prowadzenie c-KOB

Tworzenie książki, dane obiektu, plan sytuacyjny, użytkownicy i bieżąca obsługa.

Wpisy po kontrolach

Zakres odpowiedzialności osoby kontrolującej oraz prawidłowe dokumentowanie kontroli.

Obowiązki zarządcy

Terminy, dokumentacja, odpowiedzialność i przygotowanie do kontroli PINB.

Sprawdź dostępne szkolenia c-KOB PPM Vision

Najczęściej zadawane pytania

Czy zarządca odpowiada za brak przeglądu budynku?

Zapewnienie wymaganych kontroli należy do podstawowych obowiązków właściciela lub zarządcy. Zakres odpowiedzialności zależy również od umowy o zarządzanie i okoliczności konkretnej sprawy.

Czy kontrolę roczną trzeba wykonywać dokładnie co 365 dni?

Kontrola roczna jest wykonywana co najmniej raz w każdym roku kalendarzowym. Między kontrolami nie musi upłynąć dokładnie 365 dni.

Kto wpisuje przegląd do c-KOB?

Wpisu dotyczącego okresowej kontroli dokonuje osoba, która faktycznie przeprowadziła kontrolę. Zarządca powinien wcześniej zapewnić jej odpowiedni dostęp do książki.

Czy dom jednorodzinny musi prowadzić c-KOB?

Nie. Budynek mieszkalny jednorodzinny jest zwolniony z obowiązku prowadzenia książki, ale podlega odpowiednim kontrolom technicznym.

Czy można połączyć kontrolę roczną z pięcioletnią?

Tak. Jeżeli przypadają w tym samym roku, można wykonać je podczas jednej wizyty, pod warunkiem uwzględnienia pełnego zakresu obu kontroli.

Czy serwis urządzenia zastępuje kontrolę instalacji?

Nie zawsze. Przykładowo serwis kotła gazowego nie zastępuje okresowej kontroli całej instalacji gazowej w budynku.

Powiązane usługi PPM Vision

Kompleksowe przeglądy budynków Kontrole roczne Kontrole pięcioletnie Przeglądy kominowe Zakładanie i prowadzenie c-KOB Szkolenia c-KOB Budynki objęte kontrolami i KOB Przeglądy domów jednorodzinnych Przeglądy – woj. świętokrzyskie

Kompleksowa obsługa właścicieli i zarządców

PPM Vision wykonuje okresowe kontrole budynków, pomaga ustalić obowiązki dla konkretnego obiektu oraz oferuje zakładanie, prowadzenie i szkolenia z systemu c-KOB.

Telefon: 660 812 895
E-mail: pawel.musial@ppmvision.pl

Zapytaj o przegląd, prowadzenie c-KOB lub szkolenie

Podaj rodzaj obiektu, powierzchnię, lokalizację oraz zakres usługi, którą jesteś zainteresowany.