Kontrola PINB – jakie dokumenty musi przygotować właściciel lub zarządca?

KONTROLA NADZORU BUDOWLANEGO

Kontrola PINB – jakie dokumenty, przeglądy i wpisy w c-KOB trzeba przygotować?

Praktyczny poradnik dla właścicieli i zarządców budynków. Sprawdź, czego może zażądać Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, jakie kontrole okresowe powinien posiadać obiekt oraz kiedy wymagana jest książka obiektu budowlanego.

Sprawdź dokumentację budynku

Co kontroluje PINB?

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego może sprawdzić, czy właściciel lub zarządca prawidłowo utrzymuje i bezpiecznie użytkuje obiekt budowlany. Kontrola może dotyczyć zarówno stanu technicznego budynku, jak i kompletności dokumentacji związanej z jego eksploatacją.

Zakres wymaganych dokumentów zależy od rodzaju obiektu, jego powierzchni, wyposażenia, sposobu użytkowania oraz przyczyny wszczęcia kontroli. Innych dokumentów PINB może wymagać od właściciela domu jednorodzinnego, a innych od zarządcy szkoły, wspólnoty mieszkaniowej, hali lub budynku usługowego.

Ważne: brak książki obiektu budowlanego nie zawsze oznacza naruszenie przepisów. Niektóre obiekty są zwolnione z jej prowadzenia. Nie oznacza to jednak automatycznego zwolnienia z kontroli okresowych.

Kiedy PINB może przeprowadzić kontrolę?

Zgłoszenie nieprawidłowości

Kontrola może być następstwem zawiadomienia mieszkańca, użytkownika, pracownika, sąsiada albo innej osoby.

Zły stan budynku

Powodem może być widoczne uszkodzenie elewacji, dachu, konstrukcji, balkonów lub innych części obiektu.

Zdarzenie lub awaria

PINB może działać po pożarze, zalaniu, wichurze, katastrofie, awarii instalacji albo innym zdarzeniu wpływającym na bezpieczeństwo.

Kontrola planowa

Organ nadzoru budowlanego może również sprawdzać wykonywanie obowiązków dotyczących utrzymania obiektu.

Jakie dokumenty przygotować do kontroli PINB?

Nie każda kontrola wymaga przedstawienia wszystkich dokumentów. Najczęściej warto przygotować dokumentację dotyczącą stanu technicznego, kontroli okresowych, napraw, ekspertyz i sposobu użytkowania budynku.

Dokument	Co potwierdza?	Kiedy może być wymagany?
KOB lub c-KOB	Historię użytkowania, kontroli, napraw i zdarzeń dotyczących obiektu.	Jeżeli obiekt podlega obowiązkowi prowadzenia książki.
Protokoły kontroli rocznych	Wykonanie okresowych kontroli stanu technicznego.	Dla obiektów objętych odpowiednim obowiązkiem.
Protokoły kontroli pięcioletnich	Sprawdzenie stanu technicznego, przydatności do użytkowania oraz instalacji elektrycznych i piorunochronnych.	Co najmniej raz na pięć lat.
Kontrola instalacji gazowej	Stan techniczny i szczelność instalacji.	W budynkach wyposażonych w instalację gazową.
Kontrola przewodów kominowych	Stan przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.	Jeżeli w obiekcie występują takie przewody.
Pomiary instalacji elektrycznej	Sprawność połączeń, zabezpieczeń, ochrony przeciwporażeniowej, izolacji i uziemień.	W ramach kontroli pięcioletniej oraz w innych uzasadnionych przypadkach.
Ekspertyzy i oceny techniczne	Szczegółową ocenę stanu konstrukcji albo wskazanych elementów budynku.	Po ujawnieniu uszkodzeń, awarii lub zagrożenia.
Dokumentacja napraw	Usunięcie nieprawidłowości wykazanych w protokołach.	Jeżeli wcześniejsze kontrole wykazały usterki.
Dokumentacja budowy i użytkowania	Legalność, przeznaczenie i prawidłowe użytkowanie obiektu.	Zależnie od zakresu postępowania PINB.

Jakie przeglądy powinien posiadać budynek?

Harmonogram kontroli zależy od rodzaju i parametrów obiektu. Podstawowe obowiązki wynikają z art. 62 Prawa budowlanego.

Kontrola	Termin	Zakres	Kogo dotyczy?
Roczna budowlana	Co najmniej raz w roku	Elementy narażone na wpływy atmosferyczne i niszczące działania występujące podczas użytkowania oraz instalacje ochrony środowiska.	Większość budynków, z wyjątkami określonymi w przepisach.
Instalacja gazowa	Co najmniej raz w roku	Stan techniczny i szczelność instalacji.	Budynki z instalacją gazową, również domy jednorodzinne.
Przewody kominowe	Co najmniej raz w roku	Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne.	Budynki posiadające takie przewody.
Pięcioletnia	Co najmniej raz na 5 lat	Stan techniczny, przydatność do użytkowania, estetyka obiektu i otoczenia oraz instalacje elektryczne i piorunochronne.	Obiekty objęte art. 62 ust. 1 pkt 2, również domy jednorodzinne.
Dwa razy w roku	Do 31 maja oraz do 30 listopada	Zakres wymaganej kontroli okresowej.	Budynki o powierzchni zabudowy ponad 2000 m² oraz inne obiekty z powierzchnią dachu przekraczającą 1000 m².
Doraźna	Po wystąpieniu określonego zdarzenia	Ocena uszkodzeń oraz możliwości bezpiecznego użytkowania obiektu.	Obiekty narażone m.in. na pożar, wichurę, powódź, osuwisko, intensywne opady lub inne zdarzenia.

Serwis kotła to nie przegląd gazowy. Przegląd urządzenia wykonywany przez serwisanta nie zastępuje okresowej kontroli całej instalacji gazowej. Tak samo samo czyszczenie komina nie zawsze zastępuje kontrolę przewodów kominowych zakończoną wymaganym protokołem.

Zobacz: kontrole roczne, kontrole pięcioletnie oraz przeglądy kominiarskie.

Kiedy trzeba założyć i prowadzić c-KOB?

Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego służy do dokumentowania najważniejszych informacji związanych z użytkowaniem, kontrolami, naprawami i stanem technicznym obiektu.

Nowy obiekt

Dla obiektu oddanego do użytkowania po 1 stycznia 2024 r., który musi posiadać książkę, zakłada się ją elektronicznie w systemie c-KOB.

Brak wcześniejszej KOB

Jeżeli obiekt powinien posiadać książkę, ale dotychczas jej nie miał, właściciel lub zarządca powinien założyć ją w systemie c-KOB.

Zmiana użytkowania

Książkę zakłada się również wtedy, gdy po zmianie sposobu użytkowania obiekt zostaje objęty obowiązkiem jej prowadzenia.

Książka papierowa

Książki papierowe założone przed 1 stycznia 2024 r. można prowadzić do 31 grudnia 2031 r. Od 1 stycznia 2032 r. książki objęte cyfryzacją powinny być prowadzone w c-KOB.

Jakie budynki najczęściej muszą mieć KOB lub c-KOB?

budynki wielorodzinne,
szkoły, przedszkola, urzędy i inne budynki publiczne,
budynki biurowe, usługowe i handlowe,
hale produkcyjne i magazynowe,
hotele, przychodnie i obiekty przemysłowe,
niektóre budowle, których projekty wymagały sprawdzenia.

Kiedy nie zakłada się c-KOB?

Obowiązek prowadzenia książki nie obejmuje między innymi:

budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
określonych obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego,
obiektów wymienionych w ustawowych wyłączeniach, w tym części obiektów wskazanych w art. 29 Prawa budowlanego,
dróg i obiektów mostowych, dla których prowadzona jest odrębna dokumentacja.

Brak obowiązku prowadzenia c-KOB nie oznacza braku przeglądów. Przykładowo właściciel domu jednorodzinnego nie prowadzi książki obiektu, ale nadal musi wykonywać wymagane kontrole instalacji gazowej, przewodów kominowych i kontrolę pięcioletnią.

Przeczytaj również: zakładanie i prowadzenie c-KOB oraz jakie budynki muszą mieć przeglądy i książkę obiektu .

Najczęstsze nieprawidłowości wykrywane podczas kontroli

Brak aktualnych kontroli rocznych lub pięcioletnich.

Brak protokołu kontroli instalacji gazowej lub kominowej.

Niezałożona albo nieprawidłowo prowadzona KOB lub c-KOB.

Niedodane protokoły i brak wymaganych wpisów w książce.

Niewykonane naprawy zalecone podczas wcześniejszych kontroli.

Brak potwierdzenia usunięcia usterek zagrażających bezpieczeństwu.

Jak przygotować budynek do kontroli PINB?

Sprawdź, jakie kontrole okresowe dotyczą danego obiektu.
Zbierz protokoły z ostatnich kontroli budowlanych i instalacyjnych.
Zweryfikuj terminy kolejnych przeglądów.
Sprawdź kompletność wpisów i dokumentów w KOB lub c-KOB.
Ustal, czy wykonano zalecenia zapisane w protokołach.
Przygotuj dokumenty potwierdzające wykonanie napraw.
Zapewnij możliwość bezpiecznego dostępu do kontrolowanych części budynku.

Co może się wydarzyć po kontroli PINB?

Dalsze działania zależą od rodzaju oraz znaczenia stwierdzonych nieprawidłowości. Organ może między innymi:

wezwać do przedstawienia dodatkowych dokumentów,
nakazać przeprowadzenie kontroli, ekspertyzy lub oceny technicznej,
nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości,
ograniczyć albo zakazać użytkowania obiektu lub jego części,
podjąć inne działania przewidziane przepisami.

Najlepszym zabezpieczeniem właściciela lub zarządcy jest systematyczne wykonywanie kontroli, usuwanie usterek i prawidłowe dokumentowanie wszystkich działań dotyczących stanu technicznego budynku.

Pomożemy przygotować dokumentację przed kontrolą PINB

PPM Vision wykonuje okresowe kontrole budynków, pomaga określić zakres brakujących przeglądów oraz wspiera właścicieli i zarządców w zakładaniu i prowadzeniu c-KOB.

Przeglądy budynków Zakładanie i prowadzenie c-KOB Szkolenia c-KOB

Telefon: 660 812 895 | E-mail: pawel.musial@ppmvision.pl

Najczęstsze pytania dotyczące kontroli PINB

Czy PINB może żądać protokołów z przeglądów?

Tak. Organ nadzoru budowlanego może sprawdzać dokumenty dotyczące utrzymania oraz bezpiecznego użytkowania obiektu.

Czy dom jednorodzinny musi mieć c-KOB?

Budynek mieszkalny jednorodzinny jest zasadniczo zwolniony z prowadzenia książki obiektu budowlanego. Nadal podlega jednak określonym kontrolom okresowym.

Czy serwis kotła zastępuje kontrolę instalacji gazowej?

Nie. Serwis kotła dotyczy konkretnego urządzenia, a kontrola instalacji gazowej obejmuje instalację w budynku i powinna zostać potwierdzona odpowiednim protokołem.

Czy papierową KOB trzeba już przenieść do c-KOB?

Książki papierowe założone przed 1 stycznia 2024 r. można prowadzić do 31 grudnia 2031 r. Można jednak wcześniej zamknąć książkę papierową i kontynuować dokumentację w systemie c-KOB.

Czy brak KOB oznacza brak obowiązku wykonywania przeglądów?

Nie. Obowiązek prowadzenia książki i obowiązek wykonywania kontroli okresowych należy rozpatrywać oddzielnie.

Zamów przegląd lub sprawdzenie dokumentacji

Podaj rodzaj budynku, miejscowość i zakres posiadanej dokumentacji. Skontaktujemy się w sprawie kontroli lub uzupełnienia brakujących przeglądów.