Jakie budynki

Kontrole okresowe • KOB • c-KOB

Jakie budynki muszą mieć przeglądy i książkę obiektu budowlanego?

Obowiązek wykonywania kontroli okresowych i obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego to dwie odrębne kwestie. Budynek może podlegać przeglądom, mimo że nie trzeba dla niego prowadzić KOB ani c-KOB.

Sprawdź swój obiekt Zapytaj o wycenę

Przegląd techniczny i książka obiektu to nie to samo

Najczęstszy błąd właścicieli polega na założeniu, że brak obowiązku prowadzenia książki oznacza również brak obowiązku wykonywania kontroli. Tak nie jest. Przykładem jest dom jednorodzinny: nie wymaga książki obiektu budowlanego, ale podlega kontroli pięcioletniej, elektrycznej, gazowej i kominowej – odpowiednio do wyposażenia.

Kontrole okresowe

Wynikają przede wszystkim z art. 62 Prawa budowlanego. Dotyczą stanu technicznego obiektu oraz występujących w nim instalacji.

Książka obiektu budowlanego

Jest dokumentem służącym do rejestrowania kontroli, ekspertyz, robót, napraw, decyzji i innych zdarzeń dotyczących obiektu.

Cyfrowa książka c-KOB

Jest elektroniczną formą książki prowadzoną w systemie GUNB. Nie należy jej mylić z rejestrem CEEB ani e-protokołem kominiarskim.

Najważniejsza zasada: najpierw ustalamy rodzaj obiektu, sposób jego budowy, przeznaczenie i wyposażenie. Dopiero później można jednoznacznie określić zakres kontroli oraz obowiązek prowadzenia KOB.

Jakie obiekty wymagają kontroli i książki?

Poniższa tabela przedstawia najczęściej spotykane obiekty. Szczegółowy zakres kontroli zależy od instalacji, urządzeń, powierzchni i sposobu użytkowania obiektu.

Rodzaj obiektu	Kontrola roczna budowlana	Gaz i kominy	Kontrola pięcioletnia	KOB/c-KOB
Budynek wielorodzinny	TAK	Co roku	TAK	TAK
Budynek biurowy lub administracyjny	TAK	Jeżeli występują	TAK	TAK
Szkoła, przedszkole, żłobek	TAK	Jeżeli występują	TAK	TAK
Sklep, galeria, lokal usługowy	TAK	Jeżeli występują	TAK	Zwykle tak
Hala, magazyn, zakład przemysłowy	TAK	Jeżeli występują	TAK	TAK
Hotel, pensjonat, dom opieki	TAK	Jeżeli występują	TAK	TAK
Budynek mieszkalny jednorodzinny	NIE – wyjątek ustawowy	Co roku, jeśli występują	TAK	NIE
Obiekt budownictwa zagrodowego	Zasadniczo nie	Jeżeli występują	Co do zasady tak	Zasadniczo nie
Budynek letniskowy	Zasadniczo nie	Jeżeli występują	Co do zasady tak	Zasadniczo nie
Garaż lub wiata w zabudowie jednorodzinnej	Zwykle nie	Zależnie od wyposażenia	Wymaga kwalifikacji	Zwykle nie
Obiekt małej architektury, np. plac zabaw	Nie w zakresie art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a	Zwykle nie dotyczy	Zależnie od kwalifikacji obiektu	NIE
Obiekt z art. 29 Prawa budowlanego	Zasadniczo zwolniony	Jeżeli występują	Może podlegać	Zasadniczo nie
Sieć gazowa	Wyjątek – podlega kontroli	TAK	TAK	Może wymagać KOB

Tabela ma charakter ogólny. W przypadku obiektów złożonych, zespołów obiektów, budowli i obiektów z art. 29 konieczna jest indywidualna kwalifikacja.

Jakie kontrole wykonuje się w obiektach budowlanych?

Kontrola roczna

Obejmuje odpowiednio:

elementy narażone na wpływy atmosferyczne i użytkowanie,
instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska,
instalację gazową,
przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne.

Sprawdź zakres kontroli rocznej

Kontrola pięcioletnia

Obejmuje między innymi:

stan techniczny obiektu,
przydatność do użytkowania,
estetykę obiektu i otoczenia,
instalację elektryczną i piorunochronną.

Sprawdź kontrolę pięcioletnią

Kontrola półroczna

Dotyczy budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².

Kontrole wykonuje się do 31 maja oraz do 30 listopada.

Kontrolę roczną i pięcioletnią można przeprowadzić podczas jednej wizyty, jeżeli termin kontroli pięcioletniej przypada w danym roku. Protokół musi jednak obejmować pełny zakres obu kontroli.

Kiedy nie wykonujemy konkretnego przeglądu?

Brak danego elementu lub ustawowe wyłączenie może oznaczać, że określona kontrola nie jest wymagana. Nie oznacza to jednak automatycznego zwolnienia ze wszystkich pozostałych kontroli.

Brak instalacji gazowej

Jeżeli w obiekcie nie występuje instalacja gazowa, nie wykonuje się corocznej kontroli instalacji gazowej.

Brak instalacji piorunochronnej

Jeżeli obiekt nie posiada instalacji odgromowej, pięcioletnia kontrola nie obejmuje badania nieistniejącej instalacji. Nadal kontroluje się instalację elektryczną.

Brak określonych przewodów

Zakres kontroli kominowej dopasowuje się do przewodów faktycznie występujących w obiekcie: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

Dom jednorodzinny

Nie wykonuje się obowiązkowej corocznej kontroli ogólnobudowlanej z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a. Nadal obowiązują kontrole kominowe, gazowe i pięcioletnie.

Przeglądy domów jednorodzinnych

Kontrola nie jest jeszcze wymagalna

Pierwsza kontrola pięcioletnia nowego obiektu przypada po upływie pięciu lat. Kontrole roczne realizuje się w latach kalendarzowych, zgodnie z zakresem dotyczącym danego obiektu.

Nie wykonujemy kontroli bez uprawnień

Każdy zakres kontroli musi wykonać osoba posiadająca właściwe uprawnienia budowlane albo wymagane kwalifikacje branżowe.

Uwaga: po pożarze, powodzi, wichurze, wybuchu, osuwisku lub innym zdarzeniu zagrażającym bezpieczeństwu może być potrzebna dodatkowa kontrola bezpiecznego użytkowania, niezależnie od zwykłych terminów.

Które obiekty muszą mieć książkę obiektu budowlanego?

Książkę prowadzi się przede wszystkim dla budynków wielorodzinnych, użyteczności publicznej, biurowych, handlowych, usługowych, przemysłowych, magazynowych oraz innych budynków nieobjętych ustawowym wyłączeniem.

Budynki mieszkalne wielorodzinne

Bloki, kamienice i inne budynki zawierające wiele lokali mieszkalnych.

Budynki użyteczności publicznej

Urzędy, szkoły, przedszkola, obiekty kultury, placówki medyczne i podobne budynki.

Budynki komercyjne

Biura, sklepy, galerie, hotele, lokale usługowe i obiekty przeznaczone do prowadzenia działalności.

Budynki przemysłowe

Hale produkcyjne, magazyny, zakłady, warsztaty oraz budynki fabryczne.

Niektóre budowle

Książka może być wymagana również dla obiektu niebędącego budynkiem, jeżeli jego projekt podlegał obowiązkowi sprawdzenia.

Starszy obiekt bez założonej książki

Sam fakt, że książka nie została wcześniej założona, nie usuwa obowiązku. Należy ustalić status obiektu i uzupełnić brak.

Kiedy nie zakładamy KOB ani c-KOB?

Nie zakładamy książki wyłącznie dlatego, że w obiekcie wykonuje się przeglądy. Najpierw należy sprawdzić, czy dany obiekt jest objęty obowiązkiem prowadzenia książki.

Przypadek	Czy zakładamy c-KOB?	Wyjaśnienie
Dom mieszkalny jednorodzinny	NIE	Dom jest zwolniony z obowiązku prowadzenia książki, ale podlega odpowiednim kontrolom.
Obiekt budownictwa zagrodowego	Zasadniczo nie	Wymaga prawidłowego zakwalifikowania obiektu jako budownictwa zagrodowego.
Obiekt letniskowy	Zasadniczo nie	Wyłączenie dotyczy obiektów faktycznie należących do budownictwa letniskowego.
Obiekt wymieniony w art. 29 ust. 1 lub 2	Zasadniczo nie	Występują wyjątki, dlatego należy sprawdzić konkretny punkt art. 29 i dokumentację obiektu.
Obiekt małej architektury	NIE	Przykładem może być plac zabaw. Brak książki nie przesądza o braku obowiązków bezpieczeństwa.
Droga lub obiekt mostowy	Nie w systemie c-KOB	Takie obiekty posiadają odrębną dokumentację wynikającą z właściwych przepisów.
Obiekt na terenie zamkniętym	Nie zakładamy c-KOB	Jeżeli książka jest wymagana, prowadzi się ją w formie papierowej.
Obiekt z ważną książką papierową	Nie zawsze od razu	Dotychczasową książkę papierową można prowadzić w okresie przejściowym. Obowiązek przejścia na c-KOB przesunięto do 31 grudnia 2031 r.

Aktualizacja 2026: starsze artykuły GUNB mogą nadal wskazywać termin 31 grudnia 2026 r. Po nowelizacji termin przejścia z istniejącej książki papierowej na c-KOB został wydłużony do 31 grudnia 2031 r.

Kiedy należy założyć c-KOB?

Nowy obiekt Jeżeli obiekt podlega obowiązkowi prowadzenia książki, dla nowego obiektu zakłada się książkę cyfrową.

Zmiana użytkowania Obowiązek może powstać w wyniku zmiany sposobu użytkowania obiektu albo jego części.

Brak wymaganej książki Jeżeli obiekt powinien posiadać książkę, lecz nigdy jej nie założono, należy usunąć nieprawidłowość.

Przejście z papieru Przy przejściu na system cyfrowy zamyka się książkę papierową i zakłada książkę w c-KOB.

Do c-KOB nie przepisuje się wszystkich dawnych wpisów, protokołów i ekspertyz z książki papierowej. Zamkniętą książkę papierową należy przechowywać przez okres istnienia obiektu.

PPM Vision oferuje zakładanie i prowadzenie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego oraz praktyczne szkolenia z obsługi c-KOB.

Jak ustalić obowiązki dla konkretnego obiektu?

1. Rodzaj obiektu Budynek, budowla, obiekt małej architektury, dom jednorodzinny albo obiekt z art. 29.

2. Przeznaczenie Mieszkalne, publiczne, handlowe, przemysłowe, magazynowe, letniskowe lub zagrodowe.

3. Parametry Powierzchnia zabudowy, powierzchnia dachu, liczba kondygnacji i sposób uzyskania zgody na użytkowanie.

4. Instalacje Gaz, przewody kominowe, instalacja elektryczna, odgromowa, urządzenia przeciwpożarowe i instalacje ochrony środowiska.

Najczęściej zadawane pytania

Czy brak książki oznacza brak obowiązku wykonywania kontroli?

Nie. Domy jednorodzinne nie muszą mieć książki obiektu, ale podlegają między innymi kontroli pięcioletniej, elektrycznej oraz – jeśli posiadają odpowiednie instalacje – corocznej kontroli gazowej i kominowej.

Czy każdy budynek musi mieć kontrolę roczną?

Nie każdy budynek podlega corocznej kontroli ogólnobudowlanej. Wyłączenie obejmuje między innymi domy jednorodzinne oraz określone obiekty zagrodowe, letniskowe i wymienione w art. 29. Zwolnienie nie obejmuje automatycznie kontroli gazowej i przewodów kominowych.

Czy każdy budynek musi mieć kontrolę pięcioletnią?

Kontrola pięcioletnia ma bardzo szeroki zakres zastosowania i obejmuje również domy jednorodzinne. W przypadkach nietypowych należy sprawdzić kwalifikację konkretnego obiektu.

Czy plac zabaw musi mieć książkę obiektu?

Nie. Plac zabaw kwalifikowany jako obiekt małej architektury nie wymaga prowadzenia książki obiektu budowlanego. Nie oznacza to jednak braku obowiązków związanych z utrzymaniem urządzeń w stanie bezpiecznym.

Czy istniejąca książka papierowa może być nadal prowadzona?

Tak, w okresie przejściowym przewidzianym w przepisach. Po nowelizacji z 2025 r. termin obowiązkowego przejścia istniejących książek papierowych do systemu c-KOB został przesunięty do 31 grudnia 2031 r.

Czy c-KOB i CEEB to ten sam system?

Nie. c-KOB służy do prowadzenia książki obiektu budowlanego. CEEB gromadzi między innymi dane o źródłach ogrzewania oraz elektroniczne protokoły kontroli przewodów kominowych.

Powiązane usługi i poradniki PPM Vision

Kompleksowe przeglądy budowlane Kontrole roczne budynków Kontrole pięcioletnie Przeglądy przewodów kominowych Przeglądy domów jednorodzinnych Kontrole placów zabaw Zakładanie i prowadzenie c-KOB Szkolenia z Cyfrowej Książki Obiektu Przeglądy budynków – woj. świętokrzyskie

Nie wiesz, jakie obowiązki dotyczą Twojego budynku?

PPM Vision pomoże ustalić wymagany zakres kontroli, sprawdzić obowiązek prowadzenia książki obiektu oraz przygotować ofertę przeglądów odpowiednią dla konkretnego obiektu.

Telefon: 660 812 895
E-mail: pawel.musial@ppmvision.pl

Zapytaj o wycenę kontroli lub pomoc w c-KOB

Podaj rodzaj, przeznaczenie, powierzchnię i lokalizację obiektu oraz informacje o występujących instalacjach.